某房地产开发企业有A、B、C三个项目，其中A项目适用简易计税方法，B、C项目适用一般计税方法。

2016年11月，A项目预缴增值税200万元，B和C项目分别预缴增值税300万元，共预缴增值税800万元。

2017年10月，B项目达到纳税义务发生时间，A和C项目还未到纳税义务时间。

当月应纳税额为1000万元，在计算当月应缴纳增值税时，该企业将三个项目的预缴增值税全部抵减，补缴增值税200（1000－800）万元。

对于上述计算，业内存在两种观点，以下哪种观点正确呢？分析如下。

观点一：不同项目之间可以相互抵减

一种观点认为，增值税以纳税人为纳税主体，一个纳税主体对其纳税情况进行总体核算，通过汇总销项税额和进项税额计算应纳增值税额，而无须将某一项目的销项税额与其进项税额一一对应。

预缴税额可从其应纳税款中减除，不管是哪个项目的预缴税款，也不用区分该项目是否达到纳税义务发生时间。

如纳税人提供建筑服务预缴的增值税，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。

观点二：不同项目之间不能相互抵减

另一种观点认为，房地产开发企业因计税方式（一般计税、简易计税、小规模纳税人计税）不同，预缴增值税的性质也不同，不同性质项目的预缴税款不能在其不对应的应纳税额中抵减。

也就是说，预缴税款只有在本项目纳税义务发生后，才可以在其对应的应纳税额中进行抵减，而不同项目之间不能相互抵减。

上例，B项目预缴的300万元税款可以在应纳税额中抵减，A和C项目的预缴税款不能抵减，当月应缴纳增值税700万元（1000－300）。

政策分析

《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第十四条、第十五条和第二十二条分别规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的、一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的、小规模纳税人销售自行开发房地产项目的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号）第四十五条规定的纳税义务发生时间，计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。

未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。这意味着，纳税人销售自行开发的房地产项目，无论适用哪种计税方法，均应按规定的纳税义务发生时间，计算其对应的当期应纳税额，抵减其已预缴的税款后申报纳税。

预缴税款时间与纳税义务发生时间一致，预缴税款可在应纳税额中抵减，时间不一致则不能抵减。如不动产租赁（转让）、建筑业预缴增值税，预缴时间与纳税义务发生时间一致，属于具备增值税纳税义务发生时间的预缴，可以抵减。

房地产开发企业销售自行开发的项目，预缴增值税时间和纳税义务发生时间往往不一致，属于不具备增值税纳税义务发生时间的预缴，不能抵减增值税纳税义务发生的税款。

笔者认为，房地产项目预缴税款可以抵减的时间是在项目纳税义务发生之后。纳税义务发生之前，该项目对应的预缴税款不能抵减，只有当项目的纳税义务发生了，项目对应的预缴税款才予以抵减。

上例，A和C项目的预缴税款不可以抵减B项目产生的应纳税额，只有A和C项目纳税义务发生并进行纳税申报时，才可以抵减其对应的应纳税款，此时，如果B项目有未抵减完的税款，可以用来抵减A和C项目的预缴税款。

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